孙不熟答问：哪些城市的房子值得入手？
文｜孙不熟
今天分享的是前几天在一个关于房地产投资的在线论坛（简七理财）的观点集锦，以及对城市战争部分用户提问的作答。不敢妄称房产专家，只是从区域经济与城市发展的视角做一个观点分享。
1、哪些城市的发展潜力最好？
南方城市普遍比北方城市好；
省会城市普遍比普通地级市好；
民营经济发达的城市，比国有经济占主导的城市更好 。
2、未来十年，哪些城市发展最快？
根据一座城市过去五年的人口、GDP与财政收入增长情况，再加上一些特殊的政策的与区位的因素，我原来做过一个大致的统计，有这样几个城市，未来五年到十年可能会有一个大的提升——杭州、南京、武汉、郑州、福州、合肥、东莞、廊坊。
3、哪些城市的房子最具投资潜力？
房地产投资价值，至少受四个因素的影响：
经济发展的前景——要看这座城市有没有新经济的概念可以炒？
当地居民的消费结构与投资偏好——比如，浙江与福建居民，对房地产投资普遍有偏好；西南地区的居民，热情则没有那么高。
当地的供求关系——当地政府每年出让多少土地？当地库存量有多大？去库存周期有多长？
这个城市在省内的首位度——首位度如何计算？比如武汉，你就计算武汉的GDP与省内第二大经济城市宜昌GDP的比值。
所以，综合来看，影响房价的可不只经济发展一个变量。反过来，房价高也不一定能说明这座城市就怎么样。
福建和浙江随便一个县城的房价，都可能赶超一个中部省会城市，这能说明什么？旧金山的房价也比洛杉矶高，但美国第二大城市还是洛杉矶嘛。
4、买房有哪些注意事项？
要学会通过规划师制定的法定图则，识别你身边的危险地带。比如，法定图则会根据用地性质对工业用地做三个分类。
一类工业用地周边生活区基本无干扰。二类工业用地有轻微干扰。三类工业用地则是对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等。
5、郊区新城的房子值得买吗？
得分情况。有国家级大政策保驾护航的；有城市一把手、二把手当作施政纲领的；当地产业基础、人口基础雄厚的……都可以考虑。
6、投资房地产要学会看国运
一线城市的走势，基本是紧跟国运的。
国家经济如果整体向好，一线城市的房价就还没有到天花板。
但如果国家经济整体不好的时候，二线城市（省会城市为主）的房价抗击打能力要强大一些，因为这些城市的房子没泡沫。
所以，世道好的时候可以买一线城市，世道不好的时候，二线城市的房子可能更抗跌一点。
很高兴做这样一个交流，不敢妄称房产专家，只从城区域经济与城市发展的角度来做一点分享。
第一部分，哪些城市的发展潜力最好？
我先不告诉大家结论，但可以告诉大家一个简单粗暴的判断方法——就是去当地城市的统计局官网查询统计公报，看看这个城市在过去5年的人口、GDP、本外币存款量、财政收入的增长情况怎样？最好对比同类城市来看。
大家如果用这个办法去计算的话，就可以发现这样三个现象：
南方城市普遍比北方城市好；
省会城市普遍比普通地级市好；
民营经济发达的城市，比国有经济占主导的城市更好 。
1、为什么南方城市普遍比北方城市好？
南方城市离北京远，计划经济的痕迹与国有经济的比重没有北方那么大，民营经济普遍比比北方城市更发达。
在今天这样一个经济新常态的大背景下，民营经济比国有经济更好的抗击打能力。
除了民营经济发达，还一个原因据说是南方阳光灿烂？
有可能真是这个原因，阳光灿烂、雨水充沛，适合户外活动，人们更加热衷于经济建设。
在美国也是这样，最近几年的明星经济州都在南部，比如德州、佛州，经济增长和人口增长的势头都比传统的发达地区五大湖、东海岸要好。关于南方经济的崛起，美国甚至有一个说法叫做“阳光地带。”
2，为什么省会城市比普通地级市要好？
因为服务业在中国经济的比重越来越高。而省会城市基本就是一个省的商业中心、金融中心、人才中心，再加上人口的聚集度最高，在发展服务业上天然具备优势。
另外，中国经济这几年的动力机制已经切换，从过去的出口加工业，变成现在的基建拉动（包括高铁、地铁、机场、港口等），在这个机制下面，省会城市显然更占优势。
比如，最近五年，南京的发展速度超过苏锡常，石家庄的速度也超过唐山。要知道5到10年前，这些地级市在省内可是力压省会城市的。
3、民营经济发达的城市，为什么普遍比国营经济发达的城市更好？
5年到十年前，国有企业还是中国经济的脊梁，举国大学生以考公务员为荣。可是，这个世界变得太快了，80后公考大军在机关转椅上的屁股还没坐热，流行已经改成了“大众创业、万众创新”，90后愣头青们靠着几张PPT就能忽悠到上百万风险投资，从此当上CEO、迎娶白富美了。
为什么？中国经济要走出国门，要跟世界级的企业竞争，当然不能再靠窝里横的国有企业，还得靠有真功夫的民营企业。所以，这几年，民营企业频频抛头露面，愈发登堂入室，朝着“国家栋梁”的路子上狂奔。要不然，为什么BAT的老总们时不时会成为中央老大的坐上宾？
所以，民营企业旺的城市，什么都好，比如深圳，比如杭州。国企强、民企若的城市开始衰退，比如东北城市。
第二个部分，未来五到十年，哪些城市发展会有一个比较大的提升？
根据我前面提供的计算方法，有这样几个城市，在未来五到十年可能会有一个大的提升——杭州、南京、武汉、郑州、福州、合肥、东莞、廊坊。
其他城市的争议可能会小一点，但是廊坊可能会有很多人不服气。但是你看看最近几年廊坊的经济数据会发现，廊坊不仅是河北省内发展最快的城市，也是全国范围内发展最快的地级市之一。原因在哪里？北京这个大胖子，终于开始挣脱行政便捷，反哺周边城市了！
还一个可能被忽视的城市是东莞。前两年，这座城市一直被扫黄潮、企业倒闭潮、产业转移潮给困扰着。但是没关系，东莞有深圳大哥提携，倒是通过产业转移实现了腾笼换鸟，这不是把华为都给吸引过来了吗？今年一季度，东莞的GDP名义增长率高达12%，超过圳圳哥，在主要城市中，仅次于北京与重庆。
靠着深圳这个大胖子，东莞摘得一手好桃，相信未来会成为深圳企业最大的腾挪空间。只要深圳吃肉，东莞一定跟着喝汤。从长远来看，东莞夹在广深两个一线城市中间，两边都摘桃，未来有望跃升广东第三城。
当然，之所以提这些城市，是因为这些城市在未来十年可能会有一个显著的提升。倒不是说别的城市就发展不好，而是说这些城市可能会发展更快。
第三个部分，哪些城市的房子最具投资潜力？
首先需要厘清一个问题，一个城市的经济发展，与房地产投资价值，并不形成直接的逻辑关系。
房地产投资价值，至少受四个因素的影响：经济发展的前景、当地居民的消费结构与投资偏好、当地的供求关系、这个城市在省内的首位度。
第一点，如何判断一个城市的发展前景？
刚才说的，去查询过去五年的人口、GDP、本外币存款与政府财政收入增长情况，只是反映过去，不能完全说明未来。
要判断未来，要看这座城市有没有新经济的概念可以炒？
这个就要分析这座城市的产业结构，究竟是传统产业为主，还是新经济为主？
什么是新经济？
没有一定之规，20年前，你下海到城里摆个地摊，那就叫新经济。10年前，汽车、石化、造船，就是新经济，或者你去一线城市炒房子，那也叫新经济。今天不一样，互联网＋、新能源汽车、智能硬件、生物科技、可穿戴设备这些，才称得上新经济。
第二点，如何知道当地居民的消费偏好？
这个很有意思，暂时没有大数据可供参考，更多靠感性认知。比如浙江与福建的居民，对房地产投资普遍有偏好。
但是西南地区，比如成都、贵阳，这些城市的消费水平很高，甚至在奢侈品消费方面都很厉害，但是房价却普遍不高。
如果你要去这些城市投资，至少得了解一下当地人们的消费偏好。
第三点，当地房地产的供求关系
比如杭州的新经济那么火爆，浙江人又喜欢炒房，为什么在过去几年的房价，涨势一般？一个重要原因就是前几年的供应量太大，我记得有一年的土地出让金，杭州甚至超过北京上海。
第四点，就是城市的首位度问题。
比如，城市战争曾经专门做过一篇文章，成都与武汉是国内主要城市中首都度最高的两个。这说明这两个城市在省内具备强烈的统治效应与吸附效应，也说明这两座城市的房子具备很强的抗击打能力。
首位度如何计算？
比如武汉，你就计算武汉的GDP与省内第二大经济城市宜昌GDP的比值。
所以，综合来看，不是只有经济发展才会到影响房价。反过来，房价高也不一定能说明这座城市就有多牛。
福建和浙江随便一个县城的房价，都可能赶超一个中部省会城市，这能说明什么？旧金山的房价也比洛杉矶高，但美国第二大城市还是洛杉矶嘛。
大家记住这样一句话——全世界范围来看，房价最高的城市就是两类：一类是金融中心（香港、纽约、伦敦）；一类是科创中心（硅谷、深圳、班加罗尔）。
为什么这两类城市的房价最猛？
钱多！
第五点，旅游城市的房子到底值不值得投资？
我的看法是，自住不错，投资我不看好。
因为旅游城市的一个通病是房价高于当地居民的实际可支配能力。一般来说，这类城市房子的实际交易频率是比较低的，一般买家也是买来度假用，不会轻易出手，除非有重大的什么炒作概念。
第四个部分，买房注意事项
一般的注意事项，比如周边有没有省一级学校，有没有大医院，有没有大的商场，这个基本靠脚就能去发现。
比较难判断的是周边有没有什么化工厂、垃圾场之类的危险地带。
如何去发现这类危险地带，其实也有一个办法，就是去找你所在城市的规划法定图则。这个法定图则上会对每一个片区的土地用途做了标注。
比如，哪些是商业用地？哪些是居住用地？哪些是一类工业用地？哪些是二类工业用地？哪些是三类工业用地？
什么意思呢？
一类工业用地周边生活区基本无干扰。二类工业用地有轻微干扰。三类工业用地则是对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等。
这些东西在法定图则上面都有标注，你能通过是几类工业用地来判断这个地方有没有危险地带。
当然，不是每个城市都会主动公开这个法定图则，我知道深圳是公开的。其他城市如果没有公开，你可以去所在城市的政务窗口询问。
第五部分，郊区新城的房子值不值得买？
要分情况，郊区新城有它的优势，那就是新房供应量大、容积率低、环境舒适。
问题是你如何判断这个郊区新城的发展潜力？我们知道，很多城市都喜欢搞各种新城，遍地造城。但哪些是真正有含金量的？哪些只是政府配合开发商卖房子的？
你得学会辨别。
我觉得，一个最简单粗暴的判断办法就是你去关注当地市长或者书记的讲话，看看他们的讲话中，提到哪个新城的频率最高、力度最大？
当然，不能只看最近半年或者一年，最好看最近三年到五年的讲话，这个很重要。
如果你的政治敏感度高的话，根本不需要这么复杂，看看每年的政府工作报告就能找到一些眉目。
所以，郊区新城的房子，要分情况。有国家级大政策保驾护航的；有一把手二把手当作施政纲领的；当地产业基础、人口基础雄厚的……都可以考虑。
第六个部分，关于一线城市的房子，简单说两句。
一线城市的经济走势，基本是紧跟国运的。
也就是说，如果你判断国家经济基本走势往上在走，一线城市的房价都还没到天花板。如果判断相反，一线城市的房价就最危险了。
这个时候，反而是二线城市（省会城市为主）的房价抗击打能力要强大一些，因为这些城市的房子没泡沫。
所以，说一线城市的房子抗击打能强，是没有根据的。
香港是全球的一线城市，你看最近20年的香港房价，基本是大起大落。1997到2003年，跌了70%，这是什么抗击能能力？东京也有类似的情况。
一线城市房价抗击打能力强是个伪命题，它只是高收益而已。
所以，投资房产，尤其是一线城市的房产，要学会看国运。
如果问我怎么看，我认为中国经济会越来越好，GDP赶超美国是迟早的事情。
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